'전세피해 예방 및 지원 제도 개선 방안'에 대한 경기연구원의 브리프

1. 연구배경 및 목적

• 경기도 내 전세 사기 피해 현황: 전세 사기 피해 사례가 지속적으로 발생하며, 위험성이 높은 주택들이 여전히 다수 존재합니다. 2023년 6월에 특별법이 시행된 이후, 약 4,612건의 신청이 접수되었고, 피해액은 총 약 6,804억 원입니다.
• 피해 영향: 전세 사기는 큰 금액의 보증금을 잃게 하여 개인과 가계에 재정적 피해를 주고, 심리적, 사회적 스트레스도 유발합니다. 더불어 부동산 시장의 불안정성과 임차인의 주거 불안정을 초래합니다.
• 법적·제도적 대책 필요성: 법적 허점과 정보 비대칭성 문제로 인해 전세 사기가 발생하고 있으며, 이를 예방하고 피해자를 보호하기 위한 법적·제도적 보완이 시급합니다.

2. 전세 사기 발생의 원인

• 임대인 요인: 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭성으로 인해, 임차인이 임대인의 재정 상태나 주택 담보 상황을 충분히 파악하지 못해 피해를 입기 쉽습니다.
• 법적·제도적 요인: 현행법은 전세 사기 예방 및 피해자 보호에 한계가 있습니다. 보증금에 대한 선순위 효력을 공시하는 제도가 없으며, 피해자들은 법적 대응이 어려워 보증금 회수가 거의 불가능합니다.
• 시장 요인: 서울 인접 지역인 경기도는 전세 수요가 높아 시장이 과열되어 전세 보증금이 급등하고, 저가 주택 시장에서 무자본 갭투기, 깡통전세 등의 전세 사기 유형이 빈번하게 발생합니다.

3. 전세피해 예방을 위한 개선방안

• 법 개정: 임차권 설정등기를 의무화하여, 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있도록 해야 합니다.
• 경고 시스템 보완: 깡통전세 가능성을 알리는 경고 시스템을 구축해 임차인에게 제공해야 합니다.
• 불법 중개 행위 단속: 민관 합동 관리단을 구성하여 불법 중개 행위에 적극 대응하는 체계를 마련합니다.
• 임대인 정보 제공 시스템 구축: 임대인의 재정 상태, 다주택 보유 여부 등을 임차인이 사전에 확인할 수 있는 시스템을 마련해 임차인 보호를 강화합니다.
• 전자 계약제도: 부동산 거래의 투명성과 안전성을 높이기 위해 문서 위조 방지 및 확정일자 즉시 효력이 적용되는 전자 계약제도를 의무화해야 합니다.

4. 전세피해 지원을 위한 개선방안

• 즉각적인 주거 지원: 전세 피해로 인해 주거지를 상실한 가구에게 임시 주거지를 제공하거나 공공임대주택을 우선 배정합니다.
• 우선매수권 부여: 피해자가 현재 거주 중인 주택을 매수할 수 있도록 우선매수권을 부여하고 취득세를 면제합니다.
• 금융 지원: 피해자에게 채무 조정, 전세대출 이자 면제, 대출 기간 연장 등의 금융 지원을 제공해 경제적 부담을 덜어줍니다.
• 법률상담 창구 상설화: 피해자들이 법적 권리를 이해하고 활용할 수 있도록 상설 법률상담 창구를 마련하여 종합적인 법률서비스를 제공합니다.
• 피해자 지원 플랫폼 구축: 피해자들이 경험을 공유하고 심리적 안정을 찾을 수 있는 플랫폼을 구축해 지역사회 유대감을 강화합니다.
• 범죄수익 몰수 및 환부: 신속한 환부 절차를 통해 피해자들에게 경제적 회복을 지원합니다.

이와 같은 개선 방안들이 체계적으로 시행된다면 전세 사기로 인한 피해를 줄이고, 피해자의 경제적·사회적 회복을 도울 수 있을 것입니다.