임대차3법-임차인만 보호하는 법?

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임대차3법 주요내용

 

1. 전월세상한제(주택임대차보호법 제7조) : 시행시기 '20.7.31~

- 임대차계약 갱신 시 임대료 증액상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한

- 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구 불가 

- 법에서 정한 5% 범위 내에서 시 도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정가능

 

2. 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의 3) : 시행시기 '20.7.31~

- 세입자가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장 최대 4년(2+2년)보장(계약만료 1~6개월 전에 계약연장에 대한 의사통보 필요)

- 법 시행이전 임대차계약에도 계약갱신청구권 1회(+2년)인정

- 집주인 또는 직계 존 비속이 2년간 실거주하는 경우 거부 가능

* 세입자는 집주인에게 실거주 사유 증명 요구 가능

 

3. 전월세신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2) : 시행시기 '21.6.1.

- 임대차 계약 당사자(임대인/임차인)는 보증금 또는 임대료 등을 계약체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지의 시 군 구청에 신고하여야 하는 의무발생

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1. 전월세상한제 

 

- 임대료 증액상한은 새로 임대계약을 체결하는 경우에는 해당이 없습니다. 

현재 계약이 계속되는 경우에 임대료를 증액하거나, 계약만료에 따라 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 해당됩니다. 

- 전세에서 월세로 전환할 경우, 세입자의 동의가 있어야하고 전환율은 법정전환율이 적용됩니다. 

* 10%와 기준금리 + 3.5% 중 낮은 비율을 적용합니다. >> 2020년 8월 현재 4% 적용

 

예) 전세 5억원 중 2억원을 월세로 전환 시 > 보증금 3억원 월세 67만원

    - 2억원 * 4%('20.8 현재 법정전환율) /12 = 67만원

 

2. 계약갱신청구권

 

- 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사가능하며, 기간은 2년만 보장합니다.

- 계약갱신요구권은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사가능합니다. 

- 집주인이 바뀌어도 동일하게 행사가능합니다. 

만약, 잔여기간이 1개월 미만이면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 

- 묵시적 갱신이 된 경우 세입자의 계약갱신청구권은 다음 계약갱신 시 행사가능합니다.  

- 기존 세입자가 있음에도 불구하고 새 계약을 했다면, 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

- 계약갱신청구권을 행사하여 보장된 2년 중 언제든지 세입자는 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 통지일로부터 3개월 후 이사할 수 있습니다. 

* 단, 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월분의 임대료를 납부해야 합니다. 

 

  계약갱신 거절

 

- 집주인이 실거주하는 경우 등 총 9가지 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

- 실제 거주하려는 내용을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 통보하고 해당 주택에 입주하면 됩니다. 

- 만약, 직접 거주하겠다는 사실이 허위인 경우에는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

계약갱신을 거절할 수 있는 9가지 경우

 

* 허위로 갱신 거절 시 손해배상액 산정기준

 

1. 집주인과 세입자간 손해배상 예정액

- 1이 없는 경우 아래의 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) 집주인이 새로운 세입자에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

 

그 외 궁금한 점 문의는?

 

1. 국토교통부 민원 콜센터 : 1599-0001

2. 대한법률 구조공단 : 132

3. 한국감정원 : 063-663-8425

4. LH : 055-922-3638,3641

5. 서울시 전월세 보증금 지원센터 : 02-2133-1200~8

6. 경기도 임대차 즉시 전화상담 : 031-8008-2246

 

임대차3법은 임차인에게 보다 유리한 법이긴하나, 임대인이 거주하는 경우나 계약 잔여기간이 1개월 미만인 경우에는 계약갱신을 요구할 수 없으니 난감한 상황일 수 있습니다. 주택을 매매했거나 분양받았건 간에, 대출금을 갚을 생각에 부모님 집에 살았다가 계약갱신과 전월세상한에 대한 부담과 1주택 비과세 기준에 대한 변경으로 본인이 직접 거주하면서 전월세가 급격하게 줄어드는 경우도 있지 않을까 싶네요. 

 

거주하는 공간 보장은 꼭 필요하나 어떻게 보장할건지를 정하는 방향을 정하는 정책은 결코 쉽지 않습니다.