Q. 경매나 공매 시에 주택임차보증금은 모든 국세에 대해 우선 변제받을 수 있다?
집주인 세금 탓에 보증금 날리는 세입자…제도개선 '깜깜'
전셋집 경·공매 넘어가면 보증금보다 국세가 우선
집주인 세금체납 확인 안하면 보증금 잃을 수도
미납국세열람제도 있지만 거의 활용 안돼
'임대인 세금 의무확인' 개정안 발의됐지만 무산
임대인·공인중개사 반발 거세…임차인 보호 깜깜
출처 : 아시아경제, 2020년 5월 24일.
2020년 위 뉴스기사만 보더라도 임차인은 집주인의 동의하에 미납국세열람을 할 수 없음에도 국세가 임차보증금에 우선하면서 보장이 되지 않았습니다.
이번 국세기본법 개정안은 임차보증금의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면, 경공매시 임차보증금을 우선 변제한다는 내용이 2023년 4월 1일부터 효력을 발휘하게 되었습니다.
우리나라와 같이 전세금이 주택 가격의 상당 부분을 차지하고 있음에도 불구하고 임차인에 대한 보호는 잘 되지 않고 있었죠. 진작에 개정되었어야 하는 법안이었지만 여태 약자에 대한 보호 없이 방치되었던 거죠.
국세우선원칙 적용이 제외되는 부분은 모든 국세에 대한 건 아닙니다. 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세만 해당됩니다. 확정일자보다 당해세의 법정기일이 빠르다면 임차보증금은 변제받기 어렵습니다.
여기서 당해세란, 해당부동산 자체에 대하여 부과되는 것으로 당해세 종류에는 크게 국세와 지방세로 나눠 볼 수가 있습니다. 국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등이 있습니다.
이 개정내용은 2023년 4월 1일 이후 매각결정(공매), 매각허가 결정(경매) 부분부터 해당이 되며, 이 전에 경공매가 진행되었더라도 매각, 매각허가 결정이 4월 1일 이후에 일어난 것도 적용됩니다.
그럼, 확정일자 받기 전에 임대인의 미납국세는 어떻게 알아봐야 할까요? 임대인의 동의 없이는 확인이 불가했는데, 이것 또한 이번에 바뀌었습니다.
임대인의 미납국세 열람제도 역시 2023년 4월 1일 이후부터 적용되는데요. 임대인의 동의없이 임차인이 미납국세 열람이 가능합니다. 열람 장소는 전국 세무서로 확대되었는데요. 온라인으로 확인가능하면 좋은데, 굳이 세무서로 찾아가야 하는 걸까요?
임대차 계약을 미리 하였더라도 임차 개시일이 4월 1일 이후라면 열람이 가능합니다.
임대차계약서를 작성하고 임차 개시일 전에 반드시 미납국세 확인으로 임차보증금을 날리는 일이 없기를 바랍니다.
주택가격에 준하는 임차보증금으로 인해 깡통전세가 걱정되는 요즈음입니다. 전세금반환보증보험에 가입해도 보장을 받지 못하는 경우가 발생하니 이에 대한 근본적인 해결책도 준비되면 좋겠네요.
확정일자를 받은 후 효력 발생은 익일(다음날) 0시부터니, 행여나 계약서 작성 후 확정일자를 받았으나 당일 대출을 일으켰다면 임차보증금을 변제받기는 어려울 겁니다.
세상에 좋은 사람도 많지만, 나쁜 인간도 생각보다 많습니다. 좋은 사람 10명에 나쁜 1명만 있어도 그렇죠.
A. 경매나 공매 시에 주택임차보증금은 확정일자가 당해세의 법정기일보다 이른 경우에만 국세에 대해 우선 변제받을 수 있다.
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