임대차3법의 골치아픈 계약갱신청구권

Q. 실거주하려는 새로운 집주인은 잔금 치르기전 발생한 기존 임차인의 계약갱신청구권을 무시하고 실거주할 수 있다?

 

집이 없거나, 한 채든 여러 채든 간에 임대를 주거나 받을 수 밖에 없는 상황이 되면, 되도록 별 까탈스럽지 않고 별 문제없는 사람과 연결이 되었으면 하는 생각이 들겁니다. 거주를 위해 집에 묶이는 돈은 너무 커서, 떼이거나 돌려받기 어렵거나 나가지 않고 버티는 일이 생기면 피가 마르죠. 

 

2020년에 개정된 임대차 3법으로 참 말도 많고 탈도 많은데요. 도대체 이 법은 어떤 내용인지 들여다 보도록 하겠습니다. 

구분	전월세상한제	계약갱신청구권권제	전월세신고제
주요내용	계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 내로 제한.	임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리. 2+2년의 거주기간	2021년 6월 1일부터 시행. 계약 후 30일내 계약 내용을 관할 지자체에 신고.

개정된 임대차3법 중 전월세상한제와 아직 시행전인 전월세신고제는 그렇게 큰 문제는 없는 듯 합니다. 뉴스나 가십거리로 별로 회자되지 않으니 말이죠. 전월세상한제는 계약이 갱신될 경우에만 해당되는거라 새로운 세입자에게는 해당되지 않습니다. 말을 틀어보면 아무리 전세가격이 폭등해도 기존 세입자에게는 가격부담을 지울 수 없다는 말입니다.

그럼? 임대인은 기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 들이고 싶겠죠. 그래서 임차인을 보호겠다는 취지로 계약갱신청구권제를 들이게 됐는데요. 

임차인은 임대인의 권리보다 우선?한다는 생각이 듭니다. 하지만, 무조건 임차인의 권리만을 보장하지는 않습니다. 단서조항을 달아놓았죠. 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우라고 말이죠.

 

계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우

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1. 집주인(직계 존비속 포함)이 실거주하려는 경우

2. 집주인이 세입자에게 이사비 등 소정의 보상을 제공한 경우

3. 주택전부 혹은 일부가 멸실된 경우

4. 세입자가 임차료를 2회 이상 연체한 경우

5. 세입자가 허위 신분이나 불법목적 등올 임차한 경우

6. 세입자가 집주인 동의없이 타인에게 주택을 전대한 경우

7. 세입자가 집주인 동의없이 주택을 개조 파손한 경우

8. 그 밖에 세입자로서 의무를 위반하거나 중대한 사유가 있는 경우

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위에서 제시하는 경우엔 분명 소유자가 실거주하고자 할 때 계약갱신을 거부할 수 있다고 했으나 실제로는 그렇지 않은 사례가 발생합니다. 

 

" 지난해 7월 31일부터 시행된 임대차보호법 중 계약갱신청구권과 관련한 소송에서 법원이 세입자의 갱신청구권이 집주인의 거주권보다 우선한다는 판결을 내렸다. 새 집주인(매수자)이 실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인(매도인)에게 갱신청구권을 행사했다면 전세 계약을 연장해줘야 한다는 것이다."

 

참고  : 실거주하려고 집 샀는데 말 바꾼 세입자…법원 판결 나왔다 (한국경제)

실거주하려고 집 샀는데 말 바꾼 세입자…법원 판결 나왔다

실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀으나 잔금치르고 등기가 마무리되지 않은 상태에서 기존 임대인에게 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 상태라면, 새 집주인은 그 집을 그대로 두고 다시 전세를 알아봐야 합니다. 실거주를 목적으로하는 경우에는 분명 계약갱신을 거부할 수 있다고 했는데, 새로운 소유자는 이것도 저것도 해당되지 않는 모호한 상태가 됩니다. 이럴때는 매도자인 기존 집주인과 소송을 걸든지 해야합니다. 세상 귀찮은 일입니다. 남 일인데 머리가 지끈거립니다.

 

기존 소유자와의 계약이지, 현재 소유자와의 계약관계가 아닌데도 임차인을 보호하고자 기존 계약을 그대로 유지합니다. 웃긴건 기존 임대인이 6개월 전에 계약 해제 통보를 하고 다른 임차인과 계약을 한 상태라면 새로운 임차인과 계약이 우선합니다. 이럴땐 확정일자를 받은 것도, 전세등기를 한 것도 아닌데도 다른 임차인을 보호해 줍니다. 임차인이 약자라서 보호해야 된다는 건 편견아닐까요? 본인 거주 목적으로 대출받고 영끌해서 왔더니 이런 상황이라면... 

 

반대의 경우도 볼까요? 

본인을 포함한 직계존비속이 실거주하는 경우에 계약갱신을 거부할 수 있다고 했으니, 폭등한 전세가격만큼 더 받고 싶은건 인지상정입니다. 잠시 직계존비속이 거주하게 했다가 다시 세입자를 들이는 꼼수를 부린다면 어떻게 잡아낼까요? 확정일자, 전입세대 열람을 통해서 알아낼거라니...  

 

"“(임대차 3법이 시행되면서) 세입자가 2년 연장을 청구해 총 4년간 전세로 살 수 있는 권한이 생겼다”면서도 “단, 집주인 및 직계가족이 들어온다고 하면 나가야 한다는 조건이 있다”고 했다. 그는 “입주 당시만 해도 ‘4년이나 6년 정도 살고싶다’고 말했고 집주인도 ‘오래 살다가 가라’고 했는데, 아들이 들어올 것이라고는 전혀 생각을 못했다”고 말했다. 임대차 3법에 따르면 집주인 본인이나 직계존속, 직계비속이 실거주할 경우 세입자의 계약 갱신을 거부할 수 있다."

 

참고 : “임대차 3법 때문에 쫓겨났다” 울먹인 주부 유튜버 (조선일보)

“임대차 3법 때문에 쫓겨났다” 울먹인 주부 유튜버

 

만약 실제로 실거주하지 않아도 입주를 위한 인테리어 공사나 주택수선을 하는 경우에도 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있습니다. 이를 증명할 수 있는 서류는 준비해야합니다. 꼼수를 노려볼 수 있겠는데요.

 

경제부총리도 피할 수 없었던 계약갱신청구권. 기존 세입자를 내보내고 집을 팔기위해서 소정의 보상금까지 지급해야 했던 상황. 

분명 새로 산 집이건만 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사로 인해 거주가 불가능했던 상황. 

분명 예상치 못했던 상황일 수 있습니다. 그리고 여기에 누더기처럼 개정안이 나올 수 있겠죠. 누구나 임대인이 될 수도 임차인이 될 수도 있습니다. 하지만, 꼼수로 누군가의 재산권을 침해하는 일은 없었으면 합니다. 

 

A. 등기완료전, 기존 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신을 청구했기에 새 임대인은 본인 집에 실거주할 수 없습니다.