2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다.

Q. 주택 수 산정시 분양권, 입주권, 오피스텔은 시가표준액과 상관없이 주택 수에 포함된다?

 

< 주택 취득세 중과세율 적용 >  

조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 非조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

○ 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용

- 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨

○ 만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

>> 조정대상지역 1주택 소유하면서 비조정대상지역 주택 구입시 1~3% 세율 적용

>> 비조정대상지역 1주택 소유하면서 조정대상지역 주택 구입시 8% 세율 적용

>> 비조정대상지역 1주택, 비조정대상지역 1주택 소유는 동일하나 뭘 언제 소유하느냐에 따라 세금이 달라집니다. 

 

< 지방세법 개정 후 취득세율 >

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

※ (적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%  

* ’20.8.12.이후 취득분부터 적용하되, ’20.7.10.이전 계약분은 종전규정 적용

 

주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?

○ 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

 

< 1세대의 기준 >

1세대의 범위는?

○ 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함(소득이 없을 경우)

※ 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

 

미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

○ 해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함

* 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등

** ’20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 175만원 >> 월 70만원 이상 소득 발생시 별도 세대로 판단

- 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함됨

5. 부모님을 동거봉양하기 위하여 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자가 되는지?

○ 자녀*가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주함

* 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우

 

< 주택 수 산정 방법 >

6. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

○ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함

- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

 

7. 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

○ 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음

- 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨

※ 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않음

○ 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨

- 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함

- 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함

8. 주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?

○ 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고,

- 오피스텔의 경우 시가표준액* 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외함

* 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합  

 

9. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

○ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨

* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中

○ 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨

※ ’20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용 

 

10. 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

○ 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨

※ ’20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용. 다만, ’20.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택수에서 제외    

 

11.직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택 수 산정에 포함되는지?

○ 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정

 

12. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

○ 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음

 ?

13. 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

○ 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음

- 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며,  3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함

 

○ 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함

 

A. 분양권과 입주권은 가격과 무관하게 주택수에 포함되나, 오피스텔은 시가표준액 1억 원이하인 경우 주택수 산정에서 제외된다. 

 

<출처 : 국세청 보도자료>